1. Является ли предполагаемое использование рациональным и вероятным?

2. Является ли использование законным или есть разумная вероятность того, что можно получить юридический документ на право использования?

3. Является ли имущество физически пригодным для использования?

4. Является ли предполагаемое использование финансово осуществимым?

Вариант тестирования приведен в таблице 1.

Таблица 1.

Варианты НЭИ	Тест на НЭИ
	Является ли предполагаемое использование рациональным и вероятным?	Является ли использование законным или есть разумная вероятность того, что можно получить юридический документ на право использования?	Является ли имущество физически пригодным для использования?	Является ли предполагаемое использование финансово осуществимым?
Текущее использование
Жилой дом
Офисное здание
Торговое здание
Здание склада

После того как анализ покажет, что, по разумным соображениям, один или несколько вариантов использования являются вероятными, проверяется их обоснованность с финансовой точки зрения . То использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным использованием.

Вот на этом этапе у оценщиков начинаются основные трудности, так как здесь начинаются вопросы методология оценки, а как известно, в МСО вопросы методологии не рассматриваются. Современные издания по оценке недвижимости также не дают ответа на этот вопрос, продолжая на различные лады повторять известные положения учебников 90-х годов.

В свою очередь в практических оценках продолжается практика замены этого важнейшего этапа оценки ссылками на собственное мнение в обоснование, как правило, существующего использования объекта недвижимости. Однако в связи с переходом нашего рынка недвижимости на новую стадию развития этого становится явно недостаточно. Действительно, даже в МСО говорится о том, что «на рынках, характеризующихся чрезвычайной неустойчивостью или значительным неравновесием спроса и предложением, наиболее эффективное использование имущества может быть его сохранение для будущего использования» или «промежуточное использование» в случае, «где использование земли и зонирование находится в состоянии изменения». Однако властными структурами в последнее время проведена определенная работа, направленная на формирование цивилизованного рынка недвижимости, и не учитывать эти изменения профессиональный оценщик недвижимости не имеет права.

Речь в первую очередь идет о градостроительном зонировании городов. Когда отсутствует зонирование, то невозможно при определении НЭИ оценить юридическую допустимость строительства на выбранном участке земли объектов различного назначения. В предыдущие годы разрешение использования земли для девелопмента давали чиновники на основании своих планов. Зонирование же территорий предполагает законодательно установленные различные виды использования земельных участков, в пределах которых девелопер сам определяет объект для строительства, исходя из экономической эффективности планируемого проекта.

Оценщик недвижимости при анализе НЭИ также должен провести ту же работу, а для этого он должен знать законодательство в области градостроительной деятельности и владеть методами экономического анализа девелоперской деятельности.

К сожалению, у нас оценщиками недвижимости считаются люди, прослушавшие краткосрочные курсы, на которых даже и не рассматриваются эти вопросы. У нас почему-то сложилась практика довольно поверхностного отношения к оценке недвижимости. В этой связи хотелось бы привести некоторые выдержки из МСО:

• «1.7 Во всех странах-членах МКСО признается, что оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта» (МР1 МСО)
• «Недвижимое имущество представляет значительную долю мирового богатства, и его оценка имеет основное значение для жизнеспособности глобальных рынков имущества и финансовых рынков » («Типы имущества» МСО 2003 стр.83)
• «…Правильное понимание и надлежащее применение этих стандартов (МСО) неизбежно будет содействовать жизнеспособности международных и внутренних сделок с недвижимым имуществом среди прочих инвестиционных альтернатив и уменьшит число случаев мошенничества и злоупотреблений » (МР 1 МСО стр.195)

Последняя цитата особенно актуальна для нашей страны. Огромные нефтедоллары хлынули на рынок недвижимости, обеспечивая ему постоянный рост. При этом еще примерно 75% всей доходной недвижимости находится в государственной собственности под управлением чиновников. Переход прав собственности на эти объекты по законодательству осуществляется только через независимую оценку. Отсюда все возрастающая роль профессиональных оценщиков недвижимости, к которым в соответствии с МСО предъявляются повышенные требования как в плане профессионализма, так и в плане соблюдения Кодекса поведения.

С 30 декабря 2004 года у нас в стране действует новый Градостроительный Кодекс. В соответствии с ним можно выделить четыре шага на пути от чистого поля к участку под застройку:

• территориальное планирование,
• градостроительное зонирование,
• планировка территории
• проектирование, возведение и реконструкция объектов капитального строительства.

Выделение участков должно начинаться с территориального планирования, в ходе которого федеральные, региональные и местные власти определят территории для возведения жилья, объектов инфраструктуры, промышленности и сельского хозяйства. Схемы территориального планирования, разработанные федеральными властями, направляются в высшие исполнительные органы субъектов РФ и муниципальных образований, к территориям которых относятся. Документы должны быть согласованы в течение трех месяцев. Если за этот срок от региональных или муниципальных властей не поступит соответствующего заключения, документация считается утвержденной «по умолчанию».

После территориального планирования власти должны провести градостроительное зонирование. В результате на территории каждого муниципального образования будут определены территориальные зоны и установлены градостроительные регламенты. На выполнение этой задачи правительство дало пять лет - до 1 января 2010 г. До этой даты для территорий поселений и межселенных территорий, если те подлежат застройке, необходимо разработать правила землепользования. Подробное содержание правил изложено в кодексе. С начала 2010 г. при отсутствии этих документов не допускается выдача разрешений на строительство.

Затем выделенные в результате зонирования территории должны быть подвергнуты планировке. Последняя предполагает разбивку зоны на кварталы, микрорайоны и иные элементы, а также установление границ для участков под застройку. Планировку надо провести в отношении как застроенных, так и пустых территорий. Эта задача также ложится на плечи местных властей и местного же бюджета. Кроме того, органы местного самоуправления будут решать, какой именно набор документов необходим для планировки территории.

В ходе планировки за каждым участком земли должны быть закреплены предписания относительно того, какого назначения здание на нем можно построить. Помимо назначения укажут его этажность, контур углубления, площадь и т.д.

Однако работа по разработке Градостроительных Кодексов городов требует существенных денежных средств и привлечения к этой работе высококвалифицированных кадров. Соответственно, работа в этом направлении ведется с отставанием от намеченных графиков. Даже в наиболее продвинутой в области информационного обеспечения градостроительной деятельности Москве Градостроительный Кодекс еще не принят (хотя по намеченным планам он должен быть разработан в конце 2006 года по распоряжению Правительства Москвы от 28 декабря 2005 г. N 2664-РП).

В Москве все еще действует Градостроительный Кадастр, на основе которого оценщику можно провести тестирование НЭИ. В соответствии с законом г. Москвы от 15 декабря 2004 г. № 88 «О градостроительном кадастре города Москвы», «Градостроительный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения градостроительной деятельности на территории города Москвы. Сведения градостроительного кадастра носят открытый характер и предоставляются всем заинтересованным лицам в соответствии с их письменными запросами, за исключением сведений, составляющих государственную тайну». По запросу Служба градостроительного кадастра города Москвы выдает кадастровую справку, где отражаются фрагменты плана линий градостроительного регулирования («красных линий»), топографического плана, схем градостроительного зонирования, размещения инженерных магистральных сетей и сооружений, административно-территориального деления, природного комплекса, зон охраны памятников истории и культуры, исходно-разрешительной, градостроительной и проектной документации, данные об утверждении архитектурно-градостроительных решений, материалов историко-архитектурного обследования ЦАО г. Москвы и др. Кадастровая справка сформирована на основе утвержденных материалов Генерального плана развития г.Москвы на период до 2020 года.

Для целей определения НЭИ важная информация изложена в следующих разделах справки:

• схема развития и реорганизации производственных зон,
• функциональное зонирование,
• строительное зонирование,
• план размещения инженерных магистральных сетей и сооружений.

Приведем пример информации из кадастровой справки применительно к одной из промзон Москвы.

Схема функционального зонирования: Квартал 1001. Квартал специализированного административно-делового назначения (Б1) — участки административно-делового вида занимают более 25% территории, а участки других видов — менее 25% каждый. При этом участки коммунально-складского, промышленного и специального видов назначения должны занимать не более 10% территории.

Схема строительного зонирования: Квартал 2130. Квартал среднеплотной застройки смешанной контрастной этажности, средняя плотность застройки на территории застраиваемых участков составляет более 5 тыс.кв.м./га и не более 10 тыс.кв.м./га, при этом участки малоэтажного и многоэтажного видов застройки занимают более одной трети территории, а участки других видов застройки — менее одной трети территории каждый.

Таким образом, информация из кадастровой справки служит основой для выбора вариантов возможной застройки для проведения анализа с целью определения НЭИ. Следовательно, при заключении договора на оценку недвижимости необходимо в договоре об оценке прописать обязанность заказчика в представлении исполнителю кадастровой справки Градостроительного Кадастра или выписку из Градостроительного Кодекса города, когда он будет принят.

Вопросы градостроительного регулирования в различных городах имеют свои специфику, и оценщику недвижимости необходимо их хорошо знать, иначе провести профессиональную оценку недвижимости невозможно.

После того как определены возможные варианты застройки и примерные параметры строений по этажности и площадям, необходимо подобрать аналоги объектов, например, по РСС-2007 и переходить непосредственно к расчетам показателей стоимости земли для выбора наиболее эффективного решения. Каких-либо рекомендаций по методологии этих расчетов сегодня нет. Каждый оценщик выдумывает свои подходы к расчетам, и часто допускают грубые ошибки, приводящие к неверным решениям.

Особенностью проведения расчетов на этапе определения НЭИ является необходимость соблюсти два противоречивых требования. С одной стороны, необходимо провести достаточно подробные расчеты, чтобы добиться их приемлемой точности, а с другой стороны, эти расчеты должны быть максимально просты. От оценщика недвижимости требуется особое искусство, чтобы найти эту «золотую середину» и убедительно провести эту основную часть отчета об оценке недвижимости. Вообще, профессионализм оценщика недвижимости можно оценить по тому, как он проводит анализ НЭИ.

Чтобы грамотно решать эти вопросы необходимо обратиться к теории и практике девелопмента. В развитых рыночных странах эта теория отработана достаточно хорошо и показала свою эффективность в условиях большой конкуренции на рынке недвижимости. К сожалению, мы очень мало уделяем внимания вопросам девелопмента. Более того, у нас даже в законодательных и нормативных документах отсутствует это понятие. Мы его заменили на понятия типа «застройщик», «инвестор-застройщик», «заказчик» и т.п. Эта запутанность в терминах приводит к большим издержкам и проблемам при строительстве. Обманутые дольщики — это следствие нечеткости формулировок в законах и непонимании роли девелопера в процессе создания или реконструкции объекта недвижимости.

Формат настоящей статьи не позволяет более подробно остановиться на этих вопросах, они будут отражены в готовящейся к изданию книге. Обратим лишь внимание на то, что девелопер является главным действующем лицом процесса улучшения недвижимости, несет все риски проекта и получает соответствующие этим рискам прибыль или убытки. Причем эту прибыль он получает последним, после удовлетворения всех требований участников проекта, и за этим основополагающим принципом следят все участники проекта и контролирующие органы. Если же, как это часто бывает у нас, девелоперу удается получить свою прибыль раньше, то и возникают долгострои и обманутые вкладчики. Хотим ли мы или нет, но законы рынка и усиливающаяся конкуренция на рынке недвижимости приведут к тому, что этот принцип будет соблюдаться. И девелопером будет профессионал, а не как у нас сейчас — банковские структуры, заводы, НИИ, строители и т.д.

Таким образом, в наших расчетах мы должны соблюсти первый принцип: главный игрок — девелопер, и он получает прибыль последним. Здесь как раз уместно остановиться на развернувшейся в среде оценщиков дискуссии о «прибыли предпринимателя» при оценке недвижимости и прежде всего на вопросе, о каком предпринимателе идет речь при вычислении этого параметра. Прибыли предпринимателя при оценке недвижимости посвящено большое количество работ таких известных ученых и практиков оценки, как Озеров Е.С., Грибовский С.В., Тарасевич Е.И, Яскевич Е.Е., Козырь Ю.В, Зеленский Ю.В. и др. Однако ясности в этом вопросе так и нет.

Чаще всего в практических оценках эта прибыль определяется как вмененные издержки или процент на инвестированный в проект капитал, и речь идет о прибыли девелопера. Но девелопер — это, как правило, профессионал, который управляет процессом девелопмента и не инвестирует в проект. Если такие инвестиции есть, то они незначительны. Он инвестирует в проект свой труд, знания, умения, навыки, налаженные связи, то есть нематериальный актив. Как же тогда посчитать его прибыль? И является ли она той прибылью, которую мы должны определить в процессе оценки недвижимости?

В теории и практике девелопмента этот вопрос решен следующим образом. Инвестиции в проект девелопмента складываются из высорискованного собственного капитала проекта (30-40% от общих инвестиций), в котором может участвовать девелопер, и строительного кредита, который выдают, как правило, банки или другие кредитные организации. Причем, строительный кредит выдается только после вложений в проект собственного капитала и при условии его реинвестирования долгосрочным кредитом после планового заполнения объекта недвижимости арендаторами. Таким образом, прибыль предпринимателя — это прибыль на собственный капитал проекта , а прибыль девелопера — это, как правило, 50% от сверхприбыли после удовлетворения требований по прибыли инвесторов собственного капитала.

Пример денежного потока проекта девелопмента, в котором Собственник земельного участка получает доход в виде определенного процента площадей в улучшенной недвижимости (инвестпроект), показан на графике.

Что еще оценщики могут взять из теории и практики девелопмента для целей определения НЭИ и оценки недвижимости.

1. Особенности строительного кредита. Он выдается под повышенную ставку только после вложений в проект собственного капитала. Им покрываются текущие расходы проекта. При этом проценты начисляются, но не погашаются. Погашение процентов и тела кредита происходит при реинвестировании проекта долгосрочным кредитом после заполнения объекта арендаторами или продаже недвижимости.

2. Долгосрочный кредит. Выдается институциональными кредиторами, типа REIT (трасты недвижимости), ЗПИФ недвижимости, пенсионные фонды, страховые компании и т.д. Максимальная величина кредита определяется как минимальное значение из двух параметров: LTV — доля кредита в стоимости недвижимости (60-70%) и DCR — коэффициент покрытия долга (часть средств на обслуживание задолженности в NOI).

3. Заполнение построенного объекта доходной недвижимости происходит не мгновенно, а в течение определенного периода, в зависимости от состояния рынка. В течение этого периода необходимо в расчетной модели учесть затраты на операционные расходы и обслуживание строительного кредита. Оценщики, как правило, не учитывают эти затраты, что приводит к занижению затрат проекта.

Пример определения НЭИ для условий участка земли как свободного в одной из намеченной к реконструкции промзон Москвы и с учетом изложенных выше особенностей приведен в таблице 2.

Таблица 2. Определение НЭИ участка земли как свободного

Наименование			Офисное здание		Торговый центр		Жилой комплекс
Исходные данные:
Общая площадь, м2
Полезная площадь,м2
Арендуемая площадь,м2
Площадь земельного участка, Га
Определение НЭИ:
Доходы от эксплуатации
Расчетная арендная ставка, $/м2/год
Доходы от аренды
Прочие доходы от объекта
Потенциальный доход от объекта		$4 143 803		$7 889 049		$5 072 382
Минус недогрузка
Эффективный валовый доход
Расходы на эксплуатацию
Операционные расходы, $/м2/год
Управление недвижимостью
Аренда земли
Налог на недвижимость
Страхование
Итого расходов
		$3 174 227		$6 025 900		$4 071 656		$0
Прогнозная цена продажи
Затраты на строительство (без стоимости прав на землю)
Разрешительная документация
Затраты на СМР на 1 кв.м		$7 366 760		$17 420 000		$6 749 459		$19 081 846
Архитектурные и проектные работы
Инженерные сети и техусловия
Благоустройство
Юридические издержки
Маркетинг
Страхование
Расходы на получение кредита
Аренда земли
Общие дополнительны расходы
Итого прямые затраты		$9 464 119		$22 329 667		$11 522 628		$24 008 131
Накладные расходы от СМР
Непредвиденные расходы от СМР
Общие расходы без резервов на проценты и операционные расходы на период заполняемости объекта		$10 053 460		$23 723 267		$12 062 585		$25 534 679
Максимальный размер долгосрочного кредита		$18 516 323		$38 346 638		$28 501 592		$39 916 800
Годовые платежи по долгосрочному кредиту		$1 858 535		$3 848 960		$2 860 785		$4 006 561
Прогнозный NOI
Стоимость при норме капитализации								$57 024 000
Доля кредита в стоимости (LTV)		$18 516 323		$38 346 638		$28 501 592		$39 916 800
Ставка кредита
Срок кредита, лет
Ежемесячный NOI
Максимальный DCR
Максимальный кредит по DCR		$24 326 438		$46 180 913		$31 204 099
Ставка строительного кредита
Период строительства, мес
Средний процент выплат
Выплаты процентов за период строительства		$1 323 917		$4 569 641		$2 547 330		$4 756 752
Итого затраты до резервов на операционные расходы
Потенциальная валовая аренда в месяц
Период сдачи в аренду, мес
Средняя заполняемости
Арендная плата в период сдачи
Расходы в период сдачи
NOI в период сдачи
Выплаты процентов в период сдачи (продажи)
Необходимый резерв на период сдачи (продажи)		$606 034		$1 474 993		$1 846 454
Всего затраты на проект		$11 983 411		$29 767 900		$16 456 369		$30 291 431
Показатели эффективности проекта
Затраты на проект
Долгосрочный ипотечный кредит		$18 516 323		$38 346 638		$28 501 592		$39 916 800
Собственный капитал проекта		$5 554 897		$11 503 991		$8 550 478		$11 975 040
Расходы на обслуживание задолженности по кредиту
Денежный поток на собственный капитал
Норма капитализации на момент продажи
Капитализированная стоимость		$31 742 268
Стоимость инвестированного капитала
Приведенная стоимость на дату оценки		$26 833 191		$45 542 048		$31 646 277		$47 313 465
Потенциальная прибыль от девелопмента		$14 849 780		$15 774 147		$15 189 908		$17 022 034
Общая доходность проекта (норма капитализации)
Текущая доходность на собственный капитал
Требуемая по рынку норма доходности собственного капитала
Прибыль на собственный капитал
Полные издержки девелопмента
Стоимость прав аренды земли для девелопмента по методу остатка		$13 739 000		$13 473 000		$13 480 000		$14 627 000

Как видно из расчетной таблицы, ни один из вариантов расчета не имеет явного преимущества по стоимости прав аренды земельного участка. Необходимо помнить, что точность этих расчетов невелика и все результаты расчетов находятся в пределах вычислительной ошибки.

При проведении этих детерминированных расчетов мы исходили из того, что все входные параметры являются фиксированными. На самом деле они находятся в определенно диапазоне. Применить же вероятностные методы для этой стадии расчетов нецелесообразно из-за их большой сложности.

В течение ряда последних лет автором изучались вопросы применения теории опционного ценообразования для целей оценки недвижимости. В работе /4/ впервые было предложено использовать модифицированную методику Блэка — Шоулса для целей определения НЭИ. В дальнейших работах /5-7/ эта тема была развита и доведена до уровня методики с рекомендациями по заданию входных параметров расчетной модели.

Подробное изложение теории и методики также выходит за рамки этой статьи. Приведем только результаты расчетов по этой методике применительно к нашему примеру.

Таблица 3. Определение НЭИ с учетом опционных характеристик проекта

Параметры		Текущее использование (складской комплекс с офисами)		Офисное здание		Торговый центр		Жилой комплекс
Приведенная стоимость доходов от проекта при ценах продаж на дату оценки
Пересчитанное на год стандартное отклонение в ln
Приведенная стоимость необходимых инвестиций в проект
Время реализации проекта
Затраты, связанные с возможной задержкой проекта
Безрисковая ставка на период действия опциона
Stock Price		$26 833 191		$45 542 048		$31 646 277		$47 313 465
Strike Price		$11 983 411		$29 767 900		$16 456 369		$30 291 431
Expiration (in years)
T.Bond rate
Variance
Стоимость задержки
Стоимость опциона		$15 897 594		$21 253 622		$18 033 777		$20 349 945
Период экспозиции объекта,
Период оформления прав на объект
Период времени, к которому привязана ставка
Ставка дисконтирования
Издержки на продажу в %
Издержки на продажу в $		$804 996		$1 366 261		$949 388		$1 419 404
Стоимость прав аренды земельного участка		$13 725 062		$17 841 903		$14 986 402		$17 180 006

Как видно из таблицы, учет опционных характеристик выявил явные преимущества для вариантов строительства на рассматриваемом участке земли офисного здания и жилого комплекса. Окончательное решение о НЭИ оценщик должен принять на основе всей имеющейся у него информации.

Заключение

Настоящая статья направлена на то, чтобы высветить те проблемы, с которыми сталкиваются практикующие оценщики недвижимости при определении НЭИ и дать некоторые теоретические и практические рекомендации. Безусловно, ряд высказанных соображений имеют дискуссионный характер. Однако важно говорить о них, а не замалчивать.

В современных условиях растущего рынка недвижимости чрезвычайно важно иметь федеральный стандарт оценки недвижимости, чтобы, как говорится в МСО, «…уменьшить число случаев мошенничества и злоупотреблений». Многочисленные попытки создать такой стандарт у нас в стране пока не привели к успеху и, насколько мне известно, даже нет согласованного проекта такого стандарта.

Происходящий на наших глазах переход к саморегулированию должен заставить СРО заняться этой проблемой более плотно, но для этого необходимо каким-то образом объединить специалистов в области оценки недвижимости, которых в стране достаточно, но они находятся в разных СРО и городах.

Литература

1. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., — М.: «Дело ЛТД», 1995.- 480 с.
2. Харрисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с анг. — М.: РИО Мособлупрполитиграфиздата, 1994. — 231 с.
3. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. — М.: Русская Деловая Литература, 1998. — 224 с.
4. Грабовый П.Г., Коростелев С.П. Оценка Собственности. Часть 1. Оценка недвижимости. Учебное пособие. — М.: МГСУ-РООС, 2003. — 180 с.
5. Коростелев С.П., Коношенко М.В. Оценка эффективности инвестиционно-строительных проектов с использованием теории опционного ценообразования. /Очерки экономической теории. Актуальные проблемы. Часть II. Под общей редакцией Н.Ю. Яськовой. Консалтинговый центр МАГМУ Российской Академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, М.: 2006г.с.52-94.
6. Коростелев С.П. , Коношенко М.В. Применение теории опционного ценообразования при оценке недвижимости и бизнеса «Проблемы и перспективы формирования и развития строительного и жилищно- коммунального комплекса в России» Сб. тр /Моск. гос. строит. ун-т: МГСУ, 2004, с 28-32.
7. Коношенко М.В. Методические основы анализа экономической эффективности инвестиционно — строительных проектов с учетом их опционных характеристик. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук, М:, 2007г.

Иными словами, под физической возможностью предполагается такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка, характеристике грунтов. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

Допустимость с точки зрения законодательства — характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника.

Финансовая целесообразность — допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

где V o — оценка рыночной стоимости, q — текущий номер периода, I q — чистый операционный доход q-то периода, Y— норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования доходов), V P — денежный поток от реверсии, к — номер последнего периода владения (При оценке объекта недвижимости в качестве периода владения рассматривается прогнозный период.)

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка

5) физическая осуществимость и технологическая обоснованность – это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка

Метод остатка для зданий — используется для оценки стоимости давно построенных и устаревших по многим параметрам улучшений при условии, что земля может быть оценена с высокой степенью точности, например, с использованием методов сравнительного подхода, то есть имеются многочисленные данные недавних сопоставимых продаж.

Анализ земельного участка и применение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования

Ресурсное качество участка функционально связано с его емкостью и эффективностью в сочетании с другими факторами производства. Емкость является показателем того, сколько факторов может быть приложено к участку. Примером может быть принятие решения о том, какой этажности здание строить на участке: пятиэтажное или десятиэтажное. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыльности может обеспечить сочетание факторов в случае реализации различных проектов. Например, с учетом живописного вида участка или его престижности, связанной с местоположением, он может быть более эффективен в случае строительства офисного парка по сравнению с застройкой складским зданием.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка

Кроме того, необходимо рассматривать и акцентировать свое внимание на рыночный спрос. А что сейчас рынок предлагает своему потребителю? Рынок услуг настолько расширил свои границы, что в индустрии развлечении ему, практически, нет равных. Появление всевозможных «аттракционов» приводит все к большему их спросу. Поэтому, со временем, наверное, некоторые функции еще можно будет включить в этот ряд.

Критерии анализа наиболее эффективного использования

Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка в калининском районе Санкт-Петербурга

Можно предположить, что на свободном участке земли могут быть построены объекты следующих назначений: офисы, паркинг , гостиница, магазины в формате сопутствующей торговли, учреждения учебного, медицинского профиля и сферы услуг, спортивного центра малого формата в качестве сопутствующей функции. Ввиду окружения участка жилой застройкой жилая функция может быть рассмотрена при условии отрицательных результатов использования альтернативных вариантов.

Реферат: Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования ОН

Например, в Москве производственные корпуса НПО сдаются в аренду под складские помещения. Если рыночный спрос в конкретном микрорайоне города может быть достаточным, анализируемый вариант может предусматривать использование данного объекта под торговые помещения.

Наиболее эффективное использование свободного земельного участка

Встречаются случаи, когда размер участка слишком велик для его наиболее эффективного использования. Наиболее эффективным использованием излишка земли может быть создание свободного пространства, или создание возможности для будущего расширения, или формирование нового отдельного участка.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Сравнительный подход , отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату проведения оценки. В рамках сравнительного подхода применяются следующие методы: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка Текст научной статьи по специальности — Экономика и экономические науки

Понятие -Наилучшее и наиболее эффективное использование- подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых. финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка

Физическая и финансовая осуществимость (критерий А): рассматриваются только способы использования объекта, которые реально осуществить в данной местности с использованием существующих технологий и для которых существует возможность финансирования. Окружение, топография земельного участка позволяет его использовать под здание складской либо торговой направленности. Объект, находится в пригороде, вблизи со зданиями промышленного, складского и тортового назначения при этом дополнительные вложения капитала, которые компенсировали бы физические характеристики исследуемого участка (размер и форму, топографические и географические особенности, доступность транспортных и коммунальных служб) не требуются.

2. Оценка недвижимости

2.7. Особенности оценки земли

2.7.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

2) рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;

3) финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка - перспектива создания улучшений - размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

6) законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

Общие положения

Земля обретает стоимость лишь при её использовании, поэтому все доказательства относительно стоимости основаны на анализе возможного использования. Это вносит элемент неоднозначности в оценку земли, так как в зависимости от характера такого использования стоимость одного и того же земельного участка может существенно отличатся, что позволяет говорить о разной стоимости земли при альтернативном использовании. Однако, всегда существует такое использование, которое приводит к наивысшей стоимости земли и будет для неё наиболее эффективным. Именно оно является адекватным с точки зрения участников рынка и должно рассматриваться как основание для определения рыночной стоимости земельного участка.

В сегодняшней практике оценки земельных участков отсутствует данный анализ. Как правило, в отчетах выбор и обоснование наиболее эффективного использования сводится к перечислению его критериев и неподтвержденным какими-то либо расчетами утверждению, что использование, под которое выделяется земельный участок, является наиболее эффективным.

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования недвижимого имущества обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования . При этом наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшением, которое физически осуществимо , юридически обоснованно, экономически целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.

В основном понятие наилучшего и наиболее эффективного использования применяется только к земле. Земля, считается, имеет стоимость, в то время как улучшения вносят свой вклад в стоимость самого недвижимого имущества в целом. Отсюда теоретический акцент анализа наилучшего и наиболее эффективного использования ставится на возможное использование земли, как если бы она была свободной. Даже для улучшенной недвижимости оценка земли как свободной является необходимым условием при определении стоимости недвижимого имущества. Только таким способом может быть определен реальный вклад улучшений в стоимости недвижимости.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости в оценке недвижимости было разработано в 1960-е годы.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется:

а) для участка земли как свободного;

б) для участка земли с существующими улучшениями.

Цель анализа наилучшего и наиболее эффективного использования - обоснованный выбор максимально продуктивного использования недвижимости.

При окончательном выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования конкретной собственности руководствуются следующими положениями:

· если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями;

· если стоимость свободного участка превысит стоимость с улучшениями наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земли как свободной

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной выполняется в двух случаях:

· при необходимости отдельной оценки участка земли;

Основная задача данного анализа - дать ответ на следующие вопросы:

1. Если земля есть или будет свободной, как её следует использовать?

2. Какой тип здания или сооружения следует построить и когда?

Оценщик должен проанализировать не только текущее состояние рынка, но и дать прогноз его изменения на будущее, так как стоимость определяется, главным образом, потенциальными возможностями. Например, существующее наиболее эффективное использование в ближнем пригороде, как сельскохозяйственной, с ростом города может измениться на использование под строительство жилых индивидуальных домов.

Могут быть случаи, когда наиболее эффективным текущим использованием будет временное или спекулятивное. Временное использование предполагает устройство автостоянок, спортивных площадок. Через некоторое время наиболее эффективным использованием участка может быть строительство офиса.

Спекулятивное использование предполагает удерживание участка свободным до того момента, когда ситуация на рынке будет благоприятна для проведения улучшений.

Часто застроенный участок анализируется как будто бы свободный. В этом случае задачей анализа является определение эффективности текущего использования и связанного с ним дальнейшего использования - реконструкций, модернизаций, ремонта, демонтажа и т.п. Данный свободный участок рассматривается с точки зрения строительства здания, аналогичного существующему. Если такое использование соответствует наиболее эффективному, то разница между текущей стоимостью улучшений и стоимостью новых улучшений будет определять потерю стоимости за счет различных причин.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования - сопоставление вариантов застройки участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту её наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земли с существующими улучшениями

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, как улучшенной, выполняется в следующих случаях:

· при определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала;

· при выборе объектов для сравнительного анализа.

Основная задача данного анализа - дать ответы на следующие вопросы:

1. Как следует использовать существующие улучшения?

2. Какой тип реконструкции или модернизации следует выполнить и когда?

Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности как улучшений - это использование её при наличии существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности.

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной, является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

На практике, если варианты не предполагают расходов на реконструкцию или модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на основе настоящей стоимости будущих доходов. Если требуются расходы на перепрофилирование или реконструкцию, сравнение вариантов может производиться на базе чистой настоящей стоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции каждого варианта.

Последовательность выполнения анализа наилучшего наиболее эффективного использования земельного участка

Анализ ННЭИ участка земли как свободного от улучшений

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка производиться в следующей последовательности:

1. Анализ рынка и отбор альтернативных вариантов возможного использования, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений.

Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли свободного или земельного участка с улучшениями включает в себя проверку соответствия различных вариантов следующим критериям:

Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного, так и с улучшениями, должно удовлетворять четырем критериям:

· быть физически осуществимым;

· быть законодательно разрешенным;

· быть финансово-экономическим целесообразным;

· иметь максимальную доходность.

Рассмотрим особенности применения критериев наилучшего и наиболее эффективного использования.

Физическая пригодность земельного участка.

Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности зависит от её физических характеристик.

При рассмотрении вариантов использования следует учитывать:

· Размеры и форму участка, которые могут соответствовать или не соответствовать оптимальному использованию. Например, участок может быть мал для строительства промышленного объекта, который является наилучшим использованием при существующем зонировании.

· Доступность транспортных и коммунальных удобств может оказаться решающим фактором при выборе варианта использования, например: если бы застройщик был заинтересован в строительстве складских помещений, то предпочтение было бы отдано участку, имеющему выход на сеть скоростных шоссе или на железную дорогу. Для магазинов, ресторанов быстрого обслуживания, мотелей очень важным является визуальная открытость с любой стороны дорожного движения. Отсутствие возможности подключения к магистральному канализационному коллектору может исключить рассматриваемый вариант использования из перечня физически осуществимых.

· Инженерно-геологические и гидрогеологические условия могут сделать невозможным проект наиболее эффективного варианта улучшений, за счет, например, низкой несущей способности грунта или высокого уровня подземных вод.

· Топографические и географические особенности могут накладывать существенные ограничения на использование. Например, использование участка для сооружения крупного промышленного терминала может стать невозможным из-за рельефа участка.

Юридическая обеспеченность

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования собственности следует определить какие варианты использования соответствуют действующим в данной местности законодательным, правительственным, муниципальным актом. Должны быть проанализированы все документы регламентирующие нормативно-юридическую сторону функционального использования. Публичные ограничения включают: правила зонирования; требования по охране окружающей среды; требования на получение разрешения; строительные кодексы; жилищные кодексы; положения о разбивке земли на участки. Прочие публичные ограничения могут включать нормативы энергопотребления, ограничения по затенённости, принудительное изъятие земли для публичного использования и другое.

Характер использования может быть ограничен долгосрочными договорами аренды. Кроме того, могут иметь место частичные или временные ограничения определяющие запрет на использование отдельных видов материалов, ограничения этажности, временный запрет на строительство в данном месте.

В некоторых случаях применительно к крупным проектам, обязательным требованием является их оценка местными жителями. В других случаях застройщик должен предоставлять определенный процент квартир или такую же часть домов в микрорайонах индивидуальной жилой застройки людям с низким уровнем дохода по ставкам арендной платы или по ценам ниже рыночных. Эти ограничения могут значительно повлиять на вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Могут иметь место частичные или временные ограничения, определяющие запрет, связанный со статусом объекта, как памятника культурно-исторического наследия. Частичные ограничения в большинстве случаев накладывают дополнительные расходы при проведении улучшений, особенно в районах исторически-городской застройки.

Кроме законодательных ограничений могут иметь место негативные настроения местного населения, что может сделать невозможным определенный вариант использования.

Частные правовые ограничения включают ограничения на использование объекта, сервитуты и конкретные соглашения. Соседний землевладелец, может владеть зданием, вторгающимся в данный объект. На участке могут находиться захоронения или исторические здания не подлежащие сносу.

Финансово-экономическая целесообразность

После исключения из рассмотрения физически не осуществимых и законодательно не разрешенных вариантов использования, следует выполнить анализ финансовой целесообразности оставшихся вариантов. Критерием финансовой целесообразности является положительный возврат инвестируемого капитала, то есть, возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовые обязательства и начальные инвестиции.

Направленность исследования финансовой осуществимости будет зависеть от того, на каком рынке представлены физически возможные и юридически разрешенные виды использования.

Если эти виды использования представлены на рынке аренды, то анализ финансовой осуществимости будет сводиться к тому, какие из них обеспечат чистый операционный доход, достаточный для удовлетворения требуемой рыночной нормы отдачи инвестиций:

Чистый операционный доход от сдачи в аренду улучшенной недвижимости;

ГПОД - годовой платеж по обслуживанию долга.

Если физически возможные и разрешенные виды использования представлены на рынке купли-продажи, то анализ финансовой осуществимости будет направлен на определение величины дохода, который будет получен от реализации улучшенной недвижимости при альтернативном использовании. Финансово осуществимыми в этом случае будут считаться те виды использования, при которых доход будет превышать сумму затрат, необходимую для создания и продажи улучшенной недвижимости:

РС > Cc + Cф + Пр

РС - рыночная стоимость улучшенной недвижимости;

Сс - стоимость строительства;

Сф - стоимость финансирования;

Пр - прибыль застройщика

Очевидно, что данные превышение будет определять сумму, которую застройщик может потратить на приобретение земли. Однако, с учетом допущения о том, что на рынке все стороны, включая собственника земельного участка, стремятся максимизировать свои выгоды, можно сформулировать следующие дополнительные условия осуществимости освоения и застройки земельного участка. Сумма, которую застройщик может предложить за земельный подлежащий развитию, должна быть больше или равной его стоимости с улучшениями:

Исследование финансовой осуществимости должно строиться на надежных доказательствах, собранных и проанализированных на конкурентоспособном рынке рассматриваемого недвижимого имущества.

Финансовая осуществимость во многом зависит от соотношения спроса и предложения, местоположения.

Проверка на максимальную доходность применяется к тем видам использования, которые соответствовали первым трем критериям. Она не только предполагает рассмотрение стоимости недвижимого имущества, которую можно получить при максимально продуктивном ею использования, но и затрат, связанных с достижением этой стоимости, включая затраты по сносу и переносу строений, затраты по восстановлению окружающей среды, затраты по изменению зонирования и другие.

Из финансово осуществимых видов использования наиболее эффективным использованием является то использование, которое обеспечивает наивысшую остаточную стоимость земли.

Остаточная стоимость земли может быть найдена путем определения стоимости предполагаемого использования и вычета затрат на создание улучшений.

2. Определяется стоимость застройки по каждой из альтернативных стратегий.

Во внимание принимаются ресурсное качество участка и технологическая обоснованность различных вариантов застройки.

3. Определяется финансовая обоснованность выявленных стратегий застройки.

По каждому варианту составляется прогнозный отчет о доходах. Для каждой стратегии застройки, исходя из допущений и предположений о будущем поведении рынка, рассчитывается чистый операционный доход.

4. Определяются коэффициенты капитализации для зданий, сооружений и земельного участка. Оценщик может использовать коэффициенты капитализации, определенные исходя из имеющийся рыночной информации или основанные на ожиданиях инвестора.

5. Производится распределение чистого операционного дохода между зданиями, сооружениями и участком земли.

6. Определяется остаточная стоимость земли.

Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту её наилучшего и наиболее эффективного использования.

Анализ участка земли с существующими улучшениями

Анализ участка земли с имеющейся застройки производится в следующей последовательности.

1. Производится отбор вариантов использования, которое разумно осуществимы с учетом рыночных возможностей и организаций;

2. Определяется стоимость застройки по каждому предлагаемому варианту;

3. Определяется чистый операционный доход;

4. Определяется общий коэффициент капитализации;

5. Определяется настоящая стоимость будущих доходов;

6. Определяются расходы на реконструкцию или ремонт;

7. Определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимого имущества.

Самая высокая чистая настоящая стоимость или внутренняя норма прибыли проекта реконструкции соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

. Критериями физической осуществимости для земельного участка являются размер, форма, район, состояние грунта и подъездные пути к участку, а так же риск стихийных бедствий. При детальном рассмотрении каждого из критериев применительно к оцениваемому участку Оценщик пришел к выводу, что использование земельного участка как свободного возможно в качестве ________________________.

Законодательно разрешенное использование . При обосновании законодательно допустимого использования свободного земельного участка необходимо рассматривать частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, экологическое законодательство, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, которые зачастую могут ограничивать некоторые виды потенциального использования. Рассматриваемый земельный участок имеет разрешенное использование в качестве _________________.

Финансово обоснованное использование . Вариант лучшего использования земельного участка считается финансово состоятельным, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплутационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала.

После анализа выяснилось, что финансово состоятельным является вариант использования земельного участка под уже существующим объектом.

Вывод . Максимально эффективное использование – это то использование земельного участка, при котором обеспечивается его максимальная продуктивность. В данном случае существующее использование земельного участка является единственно возможным и наиболее эффективным.

Анализ НЭИ земельного участка как застроенного

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующим объектом капитального строительства, то есть, единого объекта недвижимости, позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование существующего объекта недвижимости – то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта и выполняется в следующих условиях:

Физически возможное использование объекта выбрано как размещение в нем ___________________ помещений, так как объект недвижимости выполнен в соответствующей архитектурной планировке, что дает минимальные физические затраты для организации использования объекта в качестве ________________.

Законодательно допустимое использование . Текущие улучшения земельного участка (существующий ОКС) не нарушают никакие имеющиеся законодательные акты, в связи с чем ________________________.

Финансово обоснованное использование. Текущее использование объекта является его использование как _____________. Так как данное использование может приносить доход собственнику, в качестве наилучшего использование принимается ___________________.

Вывод. После проведения анализа НЭИ, оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве _____________________.

Выбор подходов оценки

Существующие в оценке подходы и методы для определения стоимости недвижимости обязательно должны применяться в настоящей курсовой работе с теми лишь условиями, что данный тип имущества должен обладать качествами, к которым может быть применён тот или иной подход, а также доступность и возможность использования информации для применимости каждого из подходов.

Оценщик при проведении оценки, в соответствии со стандартами оценки, обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы.

Затратный подход основан на принципах______________;

Сравнительный подход основан на принципах _____________;

Доходный подход основан на принципах _______________.

После анализа объекта оценки и его окружения оценщик пришел к выводу, что вышеописанные подходы применимы для определения стоимости объекта оценки без исключений/за исключением _________, в связи с тем, что _________________..

Оценка затратным подходом

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа.

Согласно Федеральным стандартам оценки основные этапы при применении затратного подхода к определению стоимости включают в себя:

· ________________________;

· ___________________________;

· __________________________;

· __________________________.

Основная формула расчета рыночной стоимости объекта затратным подходом:

С об = (С восп(зам)окс - И нак) + С зем,

С об – рыночная стоимость объекта по затратному подходу;

С восп(зам)окс – стоимость затрат на воспроизводство (замещение) улучшений;

И нак – накопленный износ;

С зем – рыночная стоимость прав на земельный участок.

Оценка стоимости затрат на воспроизводство (замещение) для оцениваемого объекта

В общем случае, стоимость затрат на воспроизводство (замещение) имеет следующую структуру:

С вос (зам) = ПИ + КИ + ПП,

С вос (зам) - стоимость затрат на воспроизводство (замещение)

ПИ - прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);

КИ - косвенные издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.);

ПП - прибыль предпринимателя.

При расчете стоимости строительства Оценщик использовал укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов УПВС). В этом случае стоимость нового строительства рассчитывается по формуле:

С вос = (С таб * И 69-84 * И 84-тек * ПK j * О) + КИ + ПП ,

С вос - стоимость затрат на воспроизводство

С таб - стоимость единицы измерения в уровне цен по УПВС;

И 69-84 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на 01.01.84 г.;

И 84-тек - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1984 г. в цены на текущую дату;

П Kj - произведение поправочных коэффициентов (при наличии);

О - общее количество единиц измерения (куб.м, кв.м);

КИ - косвенные издержки, не учтенные в УПВС;

ПП - прибыль предпринимателя.

При расчете стоимости строительства Оценщик использовал укрупненные показатели стоимости зданий и сооружений КО-ИНВЕСТ). В этом случае стоимость нового строительства рассчитывается по формуле:

С зам = УС 01. 2009 * О * И 01.2009-тек,

С зам – стоимость затрат на замещение;

УС 01.2009 – стоимость единицы измерения в уровне цен по КО-ИНВЕСТ;

О – общее количество единиц измерения (куб.м, кв.м);

И 01.2009-тек – индекс пересчета стоимости строительства из цен января 2009 года в цены на текущую дату (согласно справочнику КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве»).

Расчёт стоимости затрат на замещение оцениваемого объекта приведен в таблице 1.

Расчет стоимости затрат на замещение

Таблица 1.

Таким образом, стоимость нового строительства объекта оценки составляет: _______________ рублей.

Определение накопленного износа

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его устаревания. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, различают физический износ, функциональное и внешнее устаревания.

Физический износ (И ФИЗ) - это потеря стоимости за счет естественных процессов старения конструкций в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов. В зависимости от типа конструкций и видов примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.

Физический износ каждого конструктивного элемента определяется как произведение удельного веса конструктивного элемента на процент износа данного конструктивного элемента.

Для расчета величины физического износа объекта применяется метод, в основе которого лежат данные о накопленном износе конструктивных элементов, выявленные экспертным путем в процессе осмотра объекта оценки с учетом вклада каждого элемента в стоимость объекта. В стоимостном выражении физический износ объекта определен как произведение процента физического износа объекта на стоимость нового строительства объекта.

И ф = (С н * % износа) / 100 ,

И ф - физический износ объекта, руб.

С н – стоимость нового строительства объекта, руб.

% износа - % износа объекта оценки.

Если по каким-либо причинам заключения о состоянии объекта оценки получить не представляется возможным, то физический износ для объекта определяется методом срока жизни объекта. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни объекта и его эффективного возраста.

И ф = ЭФ / СЭЖ * 100%

И ф – физический износ объекта, %;

ЭФ – эффективный возраст объекта (лет), определенный на основании данных осмотра;

СЭЖ – срок экономической жизни объекта (лет).

В данной курсовой работе оценщик рассчитал физический износ оцениваемого объекта с использованием метода разбивки по конструктивным элементам с применением метода наблюдения (поэлементного определения износа).

Функциональное устаревание (У функ) объекта оценки определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям и вызываются:

1. недостатками, требующими добавления элементов;

2. недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

3. недостатками, требующими удаления элементов.

Оцениваемый объект построен в ____________ году в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на момент строительства, за период эксплуатации проводилась реконструкция помещений. Величина функционального устаревания принята 0%.

Внешнее устаревание (У вн)характеризует ущерб, нанесённый стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Внешнее устаревание обуславливается местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении (общий упадок района, квартала и т. п.). Настолько же изменятся и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Внешнее устаревание для объекта оценки не выявлено.

Величина суммарного (накопленного) износа определяется по формуле:

И нак = (1 – (1 – И физ /100) * (1 – У функ /100) * (1 – У вн /100).

Расчет физического износа с применением метода наблюдения по конструктивным элементам представлен в таблице __.

Расчет физического износа объекта оценки

Таблица __.

Таким образом, накопленный износ объекта оценки составляет 19 %.

Расчет стоимости объекта оценки с учетом накопленного износа приведен в таб. ___.

Таблица ___

Оценка рыночной стоимости земельного участка

(приведенный метод может быть заменен методом сравнения продаж, либо любым иным)

Стоимость земельного участка в данной курсовой работе определена методом распределения.

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков и основан на определении доли стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Для реализации метода составляется выборка единых объектов недвижимости аналогичного функционального назначения, по которым известны сведения о стоимости земельных участков и улучшений. После проведения анализа определяется процентное соотношение стоимости составляющих единого объекта, на основании которого рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого земельного участка.

Стоимость земельного участка рассчитывается в следующей последовательности.

С зем = С еон * К дз ,

С зем – стоимость земельного участка;

С еон – стоимость единого объекта недвижимости по сравнительному подходу;

К дз – доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости.

Проведения анализа рынка составлена выборка аналогичных объектов.

Таблица __

№ п/п	Объект-аналог	Площадь здания, кв.м	Площадь земли, кв.м	Стоимость объекта, руб.	Стоимость земли, руб.	Доля стоимости земли, %
	Производственное здание			6 000 000	1 240 800	18,8
	Производственное здание			16 300 000	2 004 900	12,3
	Производственное здание			8 600 000	1 255 600	14,6
	Среднее, округленно:					15,23

Таким образом, стоимость земельного участка составит:

С зем = ______ * 15,23% = _______ руб.

Расчет рыночной стоимости объекта оценкизатратным подходом

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом с учетом стоимости земельного участка, равна:

С об = __________ + ____________ = _____________ рублей.